以房抵工程款，是债务人通过与承包人、供应商等债权人签订以房抵债协议冲抵工程款的一种变通清偿方式。近年来，房地产及建筑工程行业下行，房企危机重重。在此大环境下，越来越多的房地产企业选择以此方式清偿工程款。但在实践中又常出现抵债房产无法办理登记致使债权人无法实现以房抵债，或债权人自身原因请求继续支付工程款的情形。那么以房抵工程款协议未实际履行情形下，债权人能否请求履行原债务，即支付工程款？本文将结合法律规定及司法实践案例对此问题进行分析。

一、以房抵工程款协议性质及效力

关于以房抵工程款协议的性质，司法实践对此存在两种认识：一种观点认为该协议没有明确约定旧债消灭的构成新债清偿，此时旧债务并不因新债务成立而消灭，旧债和新债系衔接并存状态，在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭；另一种观点认为当事人有明确消灭旧债的合意，即协议明确约定新债代替旧债，则构成债务更新，旧债务消灭，只可履行新债。

关于以房抵工程款的协议效力问题，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条第1款规定，“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”《民法典合同编司法解释》第27条第1款规定，“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。”由此可知，在债务履行期届满后签订且不存在法定无效事由的情况下，应充分尊重当事人的自由意思表示，认定以房抵款协议有效。

二、案例展示与分析

【（2020）鲁民再226号】江苏省苏中建设集团股份有限公司、山东湘泰工程机械有限公司买卖合同纠纷

基于债权保护理念，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，除非当事人有明确的债务更新即消灭旧债的意思表示，否则应认定当事人增加一种清偿债务的履行方式。本案中，因湘泰公司、苏中公司、三陆公司未就上述以物抵债行为签订书面协议，未对该以物抵债行为是否消灭苏中公司与湘泰公司之间的原有债务作出约定，故不能证明构成对原债务的消灭。湘泰公司同意接受涉案房屋的目的系为了实现其合法债权，苏中公司无证据证实湘泰公司已经实际占有使用该房屋，涉案房屋所有权也并未登记于湘泰公司名下，湘泰公司未实际取得涉案房屋的所有权。故湘泰公司对苏中公司享有的原有金钱债权并未消灭，湘泰公司有权请求苏中公司履行旧债务。原审法院判令苏中公司向湘泰公司履行原有债务的给付义务并无不当。

案例分析：本案当事人未就以物抵债行为签订书面协议，即未对以物抵债行为是否消灭原有债务作出约定，法院认为在没有明确约定的情况下债权人仍有权要求债务人清偿旧债，也即当事人之间必须明示要求消灭旧债，摒弃了默示推定的适用空间，该观点可以自圆其说、具有一定的合理性。

【（2018）晋08民终2930号】王某某与恒岩公司、王某旗合同纠纷二审民事判决书

本院认为，上诉人恒岩公司与被上诉人王某某、被上诉人王某旗为解决相互之间的债权债务关系，经协商各方曾达成过解决问题协议，其中涉及以房抵债，后因故以房抵债协议未实际履行，未能实现彻底清结各方债权债务关系的目的。同时，案涉证据亦不能充分证明各方当事人明确约定了消灭原金钱给付义务，因此，应认定各方当事人之间达成的协议为新债清偿而非债务更新，亦即各方当事人另行增加了一种清偿债务的方式，而非原债务消灭。故，案涉当事人应依诚实信用原则，按照约定全面履行义务，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，不以以物抵债协议的无效、被撤销或者被解除为前提。结合本案，在新债即以房抵债协议未履行的情况下，上诉人恒岩公司与被上诉人王某某、上诉人恒岩公司与被上诉人王某旗的原债权债务关系依然存在。一审法院在本案事实查明的基础上，判决上诉人恒岩公司支付被上诉人王某某工程价款并无不当。

案例分析：本案当事人虽就以物抵债行为签订了书面协议，但未对以物抵债行为是否消灭原有债务作出约定，此种情形下法院依旧倾向认为在没有明确约定的情况下债权人仍有权要求债务人清偿旧债，且本案法院认为“若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，不以以物抵债协议的无效、被撤销或者被解除为前提”，此种观点可以视为法院将“新债务届期不履行”作为一个重要分界点，即如果出现“新债务届期不履行”的条件，则债权人仍有权对旧债要求清偿。

【（2016）最高法民申2800号】中磊公司、宝隆公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院认为：以房抵债协议的履行效力问题。本案中，中磊公司请求确认以房抵债协议有效的另外一个目的是，其与宝隆公司之间因以房抵债协议的签订产生宝隆公司相应工程款债务消灭以及中磊公司取得房屋所有权的法律效果。对此，本院认为，合法的以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务消灭以及房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行。本案中，因以房抵债协议所涉及的部分房屋已经变更过户至案外人名下、部分房屋已被人民法院查封，案涉以房抵债协议，在事实上或法律上均不能实际履行。中磊公司在本案中提出的诉讼请求，在表面上是请求确认以房抵债协议的效力，但实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议。如果是请求以房抵债协议的履行效力，因双方当事人尚未履行房屋所有权的过户手续，所有权不发生变动、原合同约定的工程款债务亦不消灭，中磊公司的该项主张应予驳回。如果中磊公司意在请求宝隆公司继续履行以物抵债协议，因法律上和事实上不能履行，中磊公司的此项主张亦不能支持。综上所述，案涉以房抵债协议合法有效，因双方未实际履行所以不发生房屋所有权变动的法律效果；由于在事实上或法律上不能履行，中磊公司请求继续履行该协议亦不能支持。

案例分析：

本案最高院首先给出结论——“本院认为，合法的以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务消灭以及房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行”，也是以“以房抵债协议是否已经实际履行”作为核心条件，并且本案最高院是从债务人的诉讼请求出发予以论述，即债务人“在表面上是请求确认以房抵债协议的效力，但实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议”，该观点从债务人主张旧债消灭的实质是要求抵债协议继续履行的角度出发，在债务人履行抵债协议中存在违约或者客观上协议履行不能的情况下，该继续履行请求权的行使难以获得支持，从而也可以推断出“以房抵债协议未能实际履行则不能消灭原合同约定的给付义务”这一观点。

三、法条链接

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

第44条第1款规定,“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”

第45条规定，“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”

《民法典合同编通则司法解释》

以房抵工程款，是债务人通过与承包人、供应商等债权人签订以房抵债协议冲抵工程款的一种变通清偿方式。近年来，房地产及建筑工程行业下行，房企危机重重。在此大环境下，越来越多的房地产企业选择以此方式清偿工程款。但在实践中又常出现抵债房产无法办理登记致使债权人无法实现以房抵债，或债权人自身原因请求继续支付工程款的情形。那么以房抵工程款协议未实际履行情形下，债权人能否请求履行原债务，即支付工程款？本文将结合法律规定及司法实践案例对此问题进行分析。

一、以房抵工程款协议性质及效力

关于以房抵工程款协议的性质，司法实践对此存在两种认识：一种观点认为该协议没有明确约定旧债消灭的构成新债清偿，此时旧债务并不因新债务成立而消灭，旧债和新债系衔接并存状态，在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭；另一种观点认为当事人有明确消灭旧债的合意，即协议明确约定新债代替旧债，则构成债务更新，旧债务消灭，只可履行新债。

关于以房抵工程款的协议效力问题，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条第1款规定，“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”《民法典合同编司法解释》第27条第1款规定，“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。”由此可知，在债务履行期届满后签订且不存在法定无效事由的情况下，应充分尊重当事人的自由意思表示，认定以房抵款协议有效。

二、案例展示与分析

【（2020）鲁民再226号】江苏省苏中建设集团股份有限公司、山东湘泰工程机械有限公司买卖合同纠纷

基于债权保护理念，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，除非当事人有明确的债务更新即消灭旧债的意思表示，否则应认定当事人增加一种清偿债务的履行方式。本案中，因湘泰公司、苏中公司、三陆公司未就上述以物抵债行为签订书面协议，未对该以物抵债行为是否消灭苏中公司与湘泰公司之间的原有债务作出约定，故不能证明构成对原债务的消灭。湘泰公司同意接受涉案房屋的目的系为了实现其合法债权，苏中公司无证据证实湘泰公司已经实际占有使用该房屋，涉案房屋所有权也并未登记于湘泰公司名下，湘泰公司未实际取得涉案房屋的所有权。故湘泰公司对苏中公司享有的原有金钱债权并未消灭，湘泰公司有权请求苏中公司履行旧债务。原审法院判令苏中公司向湘泰公司履行原有债务的给付义务并无不当。

案例分析：本案当事人未就以物抵债行为签订书面协议，即未对以物抵债行为是否消灭原有债务作出约定，法院认为在没有明确约定的情况下债权人仍有权要求债务人清偿旧债，也即当事人之间必须明示要求消灭旧债，摒弃了默示推定的适用空间，该观点可以自圆其说、具有一定的合理性。

【（2018）晋08民终2930号】王某某与恒岩公司、王某旗合同纠纷二审民事判决书

本院认为，上诉人恒岩公司与被上诉人王某某、被上诉人王某旗为解决相互之间的债权债务关系，经协商各方曾达成过解决问题协议，其中涉及以房抵债，后因故以房抵债协议未实际履行，未能实现彻底清结各方债权债务关系的目的。同时，案涉证据亦不能充分证明各方当事人明确约定了消灭原金钱给付义务，因此，应认定各方当事人之间达成的协议为新债清偿而非债务更新，亦即各方当事人另行增加了一种清偿债务的方式，而非原债务消灭。故，案涉当事人应依诚实信用原则，按照约定全面履行义务，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，不以以物抵债协议的无效、被撤销或者被解除为前提。结合本案，在新债即以房抵债协议未履行的情况下，上诉人恒岩公司与被上诉人王某某、上诉人恒岩公司与被上诉人王某旗的原债权债务关系依然存在。一审法院在本案事实查明的基础上，判决上诉人恒岩公司支付被上诉人王某某工程价款并无不当。

案例分析：本案当事人虽就以物抵债行为签订了书面协议，但未对以物抵债行为是否消灭原有债务作出约定，此种情形下法院依旧倾向认为在没有明确约定的情况下债权人仍有权要求债务人清偿旧债，且本案法院认为“若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，不以以物抵债协议的无效、被撤销或者被解除为前提”，此种观点可以视为法院将“新债务届期不履行”作为一个重要分界点，即如果出现“新债务届期不履行”的条件，则债权人仍有权对旧债要求清偿。

【（2016）最高法民申2800号】中磊公司、宝隆公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院认为：以房抵债协议的履行效力问题。本案中，中磊公司请求确认以房抵债协议有效的另外一个目的是，其与宝隆公司之间因以房抵债协议的签订产生宝隆公司相应工程款债务消灭以及中磊公司取得房屋所有权的法律效果。对此，本院认为，合法的以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务消灭以及房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行。本案中，因以房抵债协议所涉及的部分房屋已经变更过户至案外人名下、部分房屋已被人民法院查封，案涉以房抵债协议，在事实上或法律上均不能实际履行。中磊公司在本案中提出的诉讼请求，在表面上是请求确认以房抵债协议的效力，但实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议。如果是请求以房抵债协议的履行效力，因双方当事人尚未履行房屋所有权的过户手续，所有权不发生变动、原合同约定的工程款债务亦不消灭，中磊公司的该项主张应予驳回。如果中磊公司意在请求宝隆公司继续履行以物抵债协议，因法律上和事实上不能履行，中磊公司的此项主张亦不能支持。综上所述，案涉以房抵债协议合法有效，因双方未实际履行所以不发生房屋所有权变动的法律效果；由于在事实上或法律上不能履行，中磊公司请求继续履行该协议亦不能支持。

案例分析：

本案最高院首先给出结论——“本院认为，合法的以房抵债协议是否产生原合同约定的给付义务消灭以及房屋所有权转移的法律后果，取决于以房抵债协议是否已经实际履行”，也是以“以房抵债协议是否已经实际履行”作为核心条件，并且本案最高院是从债务人的诉讼请求出发予以论述，即债务人“在表面上是请求确认以房抵债协议的效力，但实质上是请求确认以房抵债协议的履行效力，或者是请求继续履行以房抵债协议”，该观点从债务人主张旧债消灭的实质是要求抵债协议继续履行的角度出发，在债务人履行抵债协议中存在违约或者客观上协议履行不能的情况下，该继续履行请求权的行使难以获得支持，从而也可以推断出“以房抵债协议未能实际履行则不能消灭原合同约定的给付义务”这一观点。

三、法条链接

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

第44条第1款规定,“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”

第45条规定，“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”

《民法典合同编通则司法解释》

第27条,“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。”

第28条，“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。

当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。”

总结

综上，基于保护债权的理念，债务更新一般需有当事人明确消灭旧债的合意。即工程款清偿期届满后，如果双方达成的以房抵工程款协议中有明确约定旧债消灭，该协议的性质为“债务更新”，支付工程款的旧债消灭，债权人只可主张履行新债；如果双方没有消灭工程款旧债的合意，以房抵工程款协议的性质为“新债清偿”，即双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，协议生效之日工程款旧债并不消灭，新债清偿下，以房抵工程款协议未履行时，债权人可以选择要求债务人履行新债，也可以选择要求偿还工程款旧债。

债权人选择要求履行旧债的关键在于“以房抵债协议是否已经实际履行”这一核心条件，建议在以房抵工程款协议签订后，债务人及时办理抵债房屋过户并交付，如因抵债房屋另行出售给他人或被抵押，导致签订的以房抵工程款协议实际上已无法履行，债务人拒不办理过户手续并将房产进行抵押、再次出售的行为已构成根本违约，在此情况下债权人也可以要求解除该协议，并要求债务人承担违约责任、赔偿由此造成的损失。